投稿者「jardin」のアーカイブ

(10)マンション管理業者登録

 

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」

が平成12年12月8日に制定されたことにより、

会社営業目的の不動産の管理に概当することから新

規事業参入することに決断致しました。

 

法の目的は、土地の高度利用化の進展に伴いマンシ

ョンの重要性が増大している状況に対応するため、

マンション管理士及び管理業務主任者の国家資格を

創設し、マンション管理組合の適正な運営に関与し、

マンションの良好な住環境の確保を図ることであり、

 

マンション管理組合の運営や長期修繕計画やその他

マンション管理についてのあり方を定めており、マ

ンション管理適正化センターとの連携及び情報・資

料の提供について定めています。

 

マンション管理士は登録された専門的知識をもつも

のとして、マンション管理組合や区分所有者の相談く

に応じ、マンション管理組合の適正な管理運営につ

いて、助言や指導等を行うことを業としています。

 

マンション管理組合から委託を受けてマンション管

理業者がマンション管理組合の会計の収支の調定及

び出納・マンションの維持又は修繕に関する企画又

は実施の調整等を含む管理を行うものと規定され、

 

マンション管理業者はマンション管理事務の委託を

受けたマンション管理組合30組合に対し1人の割

合の管理業務主任者を置かなければならないのです。

 

マンション管理業務主任者はマンション管理事務の

受託に際し、マンション管理に関する「重要事項の

説明」をしなければならないと明文化されています。

 

平成13年8月1日に法律施行されることから「マ

ンション管理業務主任者資格登録に係る実務講習」

を受け、平成13年12月14日管理業務主任者試

験の受験料8,900円を振込、試験に合格し平成

14年3月25日管理業務主任者に登録されました。

 

それを待って、平成14年4月12日登録税90,

000円の納付領収書を添付して、マンション管理

業者の登録を申請して、平成14年8月20日に国

土交通大臣から登録した旨の通知を受けました。

 

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(8)都税事務所届出

 

会社設立登記が済み会社登記簿謄本及び印鑑証明書

の交付を受けて後、起業目的の事業を開始するため

には事業の関係先への届出等を行う必要があります。

 

納税を管轄する都税事務所へは、事業開始等申告書

への記入箇所に記入捺印をし、会社の定款写し・登

記簿謄本・事務所の登記簿謄本又は賃貸借契約書の

写しを添付して届出を致しました。

 

以降、会社の決算期毎には法人事業税・法人都民税

の申告納税を納期限迄に納税することになります。

 

法人事業税は資本金1億円以下・年所得が400万

円以下の税率は3.4%・400万円超~800万

円以下の税率は5.1%・800万円超の税率は6

.7%であります。

 

年所得が2,500万円超になりますと税率は40

0万円以下3.65%・400万円超6.465%

・800万円超7.18%になってしまいます。

 

そのあと算出した法人事業税額の内43.2%分が

地方法人特別税に分離されます。

 

法人都民税は23区に事務所等がある場合、法人税

額×12.9%(超過税率16.3%)=都民税法人

税割、市町村に事務所等がある場合、法人税額×3

.2%(超過税率4.2%)=都民税法人税割です。

 

加えて都民税均等割が会社業績の如何に関わらず均

等に、資本金1千万円以下では特別区分5万円・都

分2万円が課されます。

 

他に会社所有の土地・家屋には固定資産税・都市計

画税を、自動車には自動車税を、構築物・機械及び

装置・船舶・航空機・車両及び運搬具・工具器具及

び備品に償却資産税(固定資産税)を所定納期限迄に

納税することになります。

 

なお23区内全域の事業所等の床面積が1,000

平方メートルを超える規模の事業主に対しては事業

所床面積(平方メートル)×税率600円を、並びに

 

23区内全域の事業所等の従業員の合計が100人

を超える規模の事業主に対しては、従業者給与総額

×税率0.25%=事事業所税として併せて会社決

算期毎の納期限迄に納税することになります。

 

また新たに自動車を取得したときには自動車取得税

を、土地・家屋を取得したときは不動産取得税を取

得後に納税することになります。

 

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(7)税務署届出

 

会社設立登記が済み会社登記簿謄本及び印鑑証明書

の交付を受けて後、起業目的の事業を開始するため

には事業の関係先への届出等を行う必要があります。

 

納税を管轄する税務署へは、法人設立届出書・青色

申告の承認申請書・棚卸資産の評価方法の届出書・

減価償却資産の償却方法の届出書・有価証券の評価

方法の届出書・給与支払い事務等の開設届出書・法

人(設立時)の事業概況書・消費税課税事業者届出書、

 

への記入箇所に記入・捺印をし、会社株式引受人名

簿・会社設立時の貸借対照表・会社案内図を添付し

て届出を致しました。

 

会社の決算期毎には法人税の申告納税を、給与の支

払(10人未満の場合)をした際には源泉所得税を1

~6月分を7月10日迄に、7~12分を翌年1月

10日迄に厳選所得税を申告納税することになり、

 

事業年度毎の課税売上高が1千万円以上ある場合に

は決算期毎に消費税を申告納税することになります。

 

会社の税金には、物品や財産を無償又は低価でやり

取りした場合には、時価との差額は、無償による譲

渡があったと見做され、益金の額に計上することに

なります。

 

会社は個人株主の集合体だから、法人税は個人株主

が納める所得税の前払であるとの観点から、配当所

得にかかる所得税の二重課税を調整するために所得

税では配当控除制度が設けられています。

 

問題になるのは交際費等である、会社の役員・使用

人に支出した旅費・交際接待費・福利厚生費等の名

義で支給したものの内、会社の業務のために使用し

たことが明らかでないものは給与として扱われる。

 

また、得意先・仕入れ先・事業に関係のある者等に

対する接待・供応・慰安・贈答等等に支出した金額

は6,000,000円×事業月数/12×90/

100=損金算入限度額である。

 

従って、損金算入限度額を超えた交際費等は益金の

額に計上することになります。

 

法人税率は資本金1億円以下の会社では、800万

以下の課税所得に対して19%・800万円超の

課税所得に対して23.4%が課されます。

 

東日本大震災以降に復興財源確保のため、基準法人

税額×10%=復興特別法人税、更に法人の少ない

地方へのため平成26年10月から、課税標準法人

税額×4.4%=地方法人税、が追加されました。

 

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(5)全国宅地建物取引業保証協会入会

 

平成8年10月30日に公益社団法人全国宅地建物

取引業保証協会への入会申込を致しました。

 

公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会は保証協

会員を相手方とする宅地建物取引で財産上の損害に

関する事態が生じたときに解決に努めるものです。

 

全国宅地建物取引業保証協会は営業保証金として主

たる事務所につき10,000,000円・その他

の事務所につき5、000,000円の割合による

金額の合計額を主たる事務所の最寄の供託所に供託

しなければならないのです。

 

営業保証金は、協会員を相手方とした宅地建物取引

により購入者が被った損害に対する弁済業務保証金

に宛てる為のものなのです。

 

その一方で、宅地建物取引業法(第64条)には弁済

業務保証金制度も定めています。

 

東京都宅地建物取引業協会に加入すると、全国宅地

建物取引業保証協会にも原則同時入会することにな

り、営業保証金の供託が免除され、全国宅地建物取

引業保証協会に弁済業務保証金を預けることで会員

になれるのです。

 

弁済業務保証金としては主たる事務所につき600,

000円・その他の事務所につき300,000円

の割合による金額の合計額を公益社団法人全国宅地

建物取引業保証協会へ納付することで済みます。

 

平成8年12月12日に公益社団法人全国宅地建物

取引業保証協会への入会が承認され、平成8年12

月20日に弁済業務保証金600,000円を納付、

致しました。

 

これにより、宅地建物取引業に伴うトラブルが生じ

た際への備えを整えました。

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(4)東京都宅地建物取引業協会入会

 

宅地建物の取引の公正を確保すること等を目的に昭

和27年に宅地建物取引業法が制定され、以来数次

に渡り法改正により制度の充実整備が図られました。

 

宅地建物は国民にとって重要な財産であり、宅地建

物取引の安定を図り的確な同法や関係政省令の運用

が必要とされています。

 

不動産業界の適正な運営の確保を図るため会員の指

導・連絡・業務支援制度、広報活動、教育研修事業

物件検索サイトの運営などに当たる業界団として、

 

・公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会、

(都道府県別47団体・会員97、505社)、

 

・公益社団法人全日本不動産協会、

(会員30、000名)、

 

・一般社団法人不動産流通経営協会、

(会員大手中堅不動産会社273社)、

 

・一般社団法人全国住宅産業協会、

(会員中堅マンション戸建住宅供給会社673社)、

 

これら4団体は国土交通省の監督のもと免許制度を

通して宅地建物取引業界の健全な発展を促し、宅地

建物の購入者の利益の保護と宅地建物流通の円滑化

を図ることを目的としており、宅地建物取引業者は

いずれかに加入することを求められております。

 

平成8年10月30日公益社団法人東京都宅地建物

取引業協会への加入申込と併せて、公益社団法人全

国宅地建物取引業保証協会並びに東京都不動産協同

組合への同時加入申請を致しました。

 

平成8年12月12日公益社団法人東京都宅地建物

取引業協会への加入が承認され、同日付で入会金1,

000,000円と「不動産総合コース」受講料1

2,000円を納め講習を受けることになりました。

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(3)宅地建物取引業免許取得

 

    会社設立登記が済み会社登記簿謄本及び印鑑証明書

    の交付を受けて、起業目的の事業を開始するために

    は事業関係先への届出等を行う必要があります。

     

    宅地建物取引業の開業準備として、株式会社設立登

    記登録・銀行取引預金口座開設・店舗事務所開設を

    これまでに行って参りました。

     

    宅地建物取引業者免許証には、全国にまたがり宅地

    建物取引事業を展開する業者向けの国土交通大臣免

    許と、各都道府県別毎に事業展開をする業者向けの

    都道府県知事免許に分かれております。

     

    従いまして会社所在地管轄の東京都知事免許を申請

    することに致しました。

     

    東京都庁内用紙販売所を訪れ、宅地建物取引業免許

    申請書用紙(1,000円)を求めて参りました。

     

    宅地建物取引業免許申請書の記載事項は、申請者・

    商号・代表者・宅地建物取引業以外の兼業種・不動

    産業界の所属団体・資本金・事務所・支店代表者・

    専任の宅地建物取引士です。

     

    添付書類に相談役及び顧問(法人)・5%以上有する

    株主(法人)・誓約書・役員等略歴書・専任の取引士

    設置証明書・宅地建物取引業従事者・専任の取引士

    顔写真・宅地建物取引業経歴書・事務所使用権限書

    面・事務所写真・事務所案内図・資産に関する調書

    納税証明書(新設法人不要)・身分証明書・会社登記

    簿謄本を添え所要箇所に捺印の上、

     

    平成8年10月15日に免許証紙代30,000円

    を添付して宅地建物取引業者免許申請書を東京都住

    宅局不動産業指導部免許課登録係へ提出致しました。

     

    平成8年11月1日付で東京都知事名で宅地建物取

    引業者免許証が交付郵送されて来ました。

     

    長年目標にして来た不動産屋を開業する夢の実現す

    る時が訪れました。

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(2)事務所(店舗)開設

 

    当初、会社所在地は自宅住所で会社設立登記をして

    おきましたが、不動産屋を開店するには相応しくな

    いことから、先に取引を開設していた銀行支店へ店

    舗事務所用賃貸物件の紹介依を頼致しました。

     

    数日後、銀行支店と取引のある地元動不産屋から、

    店舗事務所用賃貸物件を銀行支店経由で紹介され、

    地元不動産屋と内見日時を打合せた上、物件の内見

    を致しました。

     

    間口2m程度の奥行きがある物件で、場所的には不

    動産屋開業に相応しいとは言い難い物件ではありま

    したが、都心付近では相場相応であり、更に上を求

    めるには予算オーバーで、内見物件に決めました。

     

    日を改め、仲介不動産屋に赴き内見物件の家主と対

    面して、賃貸借契約書を取交わしました。

     

    賃貸借契約物件には前払家賃月額144,200円、

    水道光熱費は実費割、差入保証金1,000,00

    0円、仲介手数料に家賃1ヵ月分を要しました。

     

    事務所の間取りを考慮して、机椅子・応接セット・

    コピー機・パソコン・プリンター・電話器・FAX器・

    小型冷蔵庫等の配置を決めました。

     

    経費節約の上から机椅子は知り合いの会社から不要

    になった机椅子を4セット無償で譲受致しました。

     

    机椅子4セットをレンタカー代7,098を支払い

    妻と2人で事務所へ運び込みました。

     

    パソコン・プリンターはレインズが推奨している世

    に出て間もないウインドウズ95とプリンターをセ

    ットにして528,100円で購入致しました。

     

    電話器・FAX器共工事費込みで78,020円・コピ

    ー機242,000円・応接セュト64,700円

    ・その他の物250,000円余を最寄りのデスカ

    ント店等で取り揃えました。

     

    その後、車両取得に伴い駐車場賃貸借契約において

    敷金48,000円・パソコン修理代123,27

    8円の支払いを行いました。

 

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(1)銀行口座(預金)開設編

 

会社設立登記が済み会社登記簿謄本及び印鑑証明書

の交付を受けて、起業目的の事業を開始するために

は関係先へ事業開始届出等を行う必要があります。

 

先ずは、株式払込金保管証明書を発行して頂いた金

融機関の大手銀行に会社の預金口座を開設して、会

社の株式払込金を預金口座へ振返ることが先決です。

 

平成8年9月4日株式払込金保管銀行に赴き、会社

普通預金口座開設手続き並びに会社株式株式払込保

管金の払出し及び普通預金口座へ入金を致しました。

 

今後を考慮して、会社の当座預金口座も開設して頂

くことに致しました。

 

貴重な株式払込資金が会社の資産に振り替わったこ

とで、当面宅地建物取引業免許取得前の不動産屋に

は不動産収入が望めず、宅地建物取引業免許取得に

掛かる費用に充てるこことの出来る資金が確保され

たことになるのです。

 

今後に予想される主な支出概算額としては、

・事務所開設費      1,500,000円

・宅地建物取引業免許取得費   30,000円

・宅地建物取引業協会入会費1,000,000円

・宅地建物取引業保証協会入会費200,000円

・宅地建物取引業弁済業務積立金600,000円

・不動産協同組合(レインズ)出資金 30,000円

・不動産協同組合加入手数料   50,000円

・支部k不動産懇話会賛助金    100、000円

・東京不動産政治連盟賛助金   200、000円

・合計           3,710,000円

 

企業は資金繰りが続く限り永遠です、また国家社会

への納税責任・従業員の安定雇用責任を負っている

公器です、その企業を担っているのは会社の人です。

 

「企業は永遠なり・企業は公器なり・企業は人なり」

を社是として、新たな船出に向けてのはなむけと心

に刻みました。

 

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